Tüm Dünyayı ve dolayısıyla da ülkemizi de etkisi altına alan ve özellikle de perakende, lojistik, sağlık, otomotiv, tekstil gibi sektörlerin işleyişinde ve sürekliliğinde aksamalara sebep olan COVID-19 salgınından en çok etkilenen sektörlerin başında perakende sektörü gelmektedir. Perakende sektöründe talepte yaşanan düşüşün yanı sıra, hükümet tarafından alınan sair önlemler neticesinde ve genel kamu sağlığı ve menfaati de gözetilerek birçok mağaza faaliyetlerini durdurmak veya askıya almak mecburiyetinde kalmıştır.

Bu çerçevede, giderek azalan faaliyet karlılığına karşın, sektör oyuncuları gerek AVM’ler gerekse de Cadde Mağazalarının Kira Sözleşmelerinden doğan borçlarının ifasına ahde vefa ilkesini de gözeterek, iyi niyet ilkesi dahilinde devam etmiştir. Buna karşın mevcut durumun uzunca bir süre devam etmesi neticesinde sektör oyuncuları açısından da kira sözleşmelerinden doğan borçların ifasında güçlükler yaşanmaktadır. Bu nedenle, sözleşmelerin özellikle bedel ve diğer sair hükümlerinin yaşanılan mücbir sebep hali de gözetilerek hakkaniyete uygun şekilde uyarlanması gerekliliği doğabilmektedir.

Bu çerçevede, mevcut durumdan doğan ekonomik etkilerin kira sözleşmelerinin her iki tarafı için de asgari ve yönetilebilir ölçüde tutulması, diğer bir ifade ile sürdürülebilirliğin temini için hangi adımların atılabileceğine yönelik olası hukuki ve pratik soruların yanıtlarına aşağıda yer vermekteyiz.

  1. Uyarlama Davasından Önce Atılması Gereken Adım Nedir?

Mevcut durumda kira sözleşmelerinin uyarlanması için öncelikle dava yolunun tercih edilmesi, dava sürecinin uzun sürebilecek olması sebebiyle bu dönemde beklenen azami faydayı veremeyebilecektir. Bu sebeple, tarafların konuyu kendi aralarında görüşmeleri ve kira sözleşmelerinde uyarlamanın şartları varsa sözleşme hükümlerince uyarlama yoluna gitmeleri daha verimli bir yöntem olacaktır. Tarafların karşılıklı mutabakata varması halinde bunu mutlaka bir protokol ile imza altına almak faydalı olacaktır. Ancak taraflar uyarlama koşullarına dair karşılıklı mutabakata varamazlarsa, sözleşmede uyarlamaya dair hiçbir hüküm de yer almıyorsa veya uyarlama hükmünün uygulanması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuruyorsa, uyarlama davası açılması kaçınılmaz olacaktır. 

  1. Kira Tespit Davası ve Uyarlama Davası Arasındaki Farklar Nelerdir?

Uyarlama Davası

Tespit Davası

Uzun süreli kira sözleşmeleri için uygulanabileceği ve birer yıl süreler ile yenilenen veya 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde uyarlama davası açılamayacağı görüşü hâkim olsa da TBK m. 138 kira sözleşmelerinin süresine dair bir düzenleme içermediğinden ve aksi görüşteki Yargıtay kararları[1] da bulunduğundan, konunun somut olaylar özelinde değerlendirilmesi gerektiği ve 1 yıldan kısa süreli sözleşmelerin de uyarlama davasına konu edilebileceği görüşündeyiz.  

Yenilenme dönemlerinde kira artışı öngören her kira sözleşmesi için açılabilir.

Dava açılmasında herhangi bir süre sınırlaması olmamakla birlikte ihtirazı kayıtla ödenmeyen geçmiş kira bedellerine yönelik uyarlama talebinde bulunulamaz. Uyarlama davası ileri dönük etki eden bir davadır.

Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Her kira sözleşmesinin özelliği, koşulları, süresi, beklenilmeyen ekonomik değişiklikler, kiralananın nitelikleri, sözleşmenin anlamına aykırı olmayacak şekilde her iki tarafın menfaatleri gibi tüm objektif ve sübjektif hal ve şartlar tartışılıp kıymetlendirilmelidir.

Kira bedeli taşınmazın yeri, bulunduğu yöre, yapının kalitesi, büyüklüğü, değeri, özellikleri ve o bölgedeki rayiç kiralar göz önünde bulundurarak belirlenir.

 

  1. Dava Öncesi Arabuluculuk Başvurusunda Bulunulmalı Mıdır?

7155 sayılı Kanun’un 20. Maddesi ile 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 5. Maddesine eklenen 5/(A) maddesi uyarınca ticari davalarda konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu kapsamda “ticari nitelikteki” kira sözleşmesinden doğan ve sözleşmenin mali yükümlülüklerinin uyarlanması talebinin görüleceği bir yargılamada nihayetinde henüz doğmamış veya doğmuş mali yükümlülüklerin belirlenmesinin sağlanacağı ve arabuluculuk düzenlemesinin amacının daha geniş kapsamda dava tiplerini kapsamaya yönelik olarak düzenlendiği de gözetildiğinde dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılması gerekecektir.

  1. Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir?

Dava yoluna gidilmesi halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 138. maddesinde belirtilen aşağıdaki şartların hepsinin sağlanmış olması gerekmektedir.

  1. Taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi,
  2. Gerçekleşen olağan üstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması,
  3. Gerçekleşen olağanüstü durum nedeniyle ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması ve
  4. Borçlunun da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.
  1. Uyarlama Yapılması Gerektiğini Nasıl İspatlayabiliriz?

Öncelikle belirtmek isteriz ki, olası bir uyarlama davasında yukarıda sayılan şartların bütünün gerçekleştiğinin ispat külfeti davacıda olacaktır. Bu çerçevede, COVID-19 salgınının; öngörülmeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağan üstü bir durum olduğu aşikâr olsa da gerçekleşen olağanüstü durum nedeniyle ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişip değişmediğinin ise her sözleşme, mecur ve taraf özelinde ayrı ayrı değerlendirilecektir. Ayrıca, olağanüstü durumun gerçekleştiği tarihten itibaren kira borcunun, ifanın aşırı derecede güçleşmesinden doğan haklar saklı tutularak, daha kısa bir ifadeyle ihtirazı kayıt konularak ödenmesi de önem arz edecektir. Nitekim olası bir dava halinde, ihtirazı kayıt konulmaksızın ödemelerin yapılmış olması, mahkeme nezdinde ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde borçlu aleyhine değiştiği iddiasını da son derece zayıflatabilecektir.

  1. Davanın Nerede ve Hangi Mahkemede Açılması Gerekmektedir ve Dava Masrafı Ne Kadar Olacaktır?

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise mecurun bulunduğu yer mahkemesidir

Uyarlama davalarında, 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince dava değerinin uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç ödenir. Bu çerçevede, nispi harç bedeli mevcuttaki yıllık kira bedelinden uyarlama ile talep edilecek yıllık kira bedeli arasındaki farkın binde 68,31 (2020 Yılı Yargı Harçları Tarifesi uyarınca belirlenmiş olan nispi harç oranıdır.) oranında olacak ve dava açılırken nispi harç tutarının dörtte birinin peşin harç olarak ödenmesi gerekecektir. Davanın reddi halinde ödenen peşin harçtan maktu harç bedeli olan 25,00 TL mahsup edilecek, bakiye harç ise maliyeden alınarak davacıya geri ödenecektir.

  1. Uyarlama Davası Öncesinde Kira Bedelinin Kısmen Ödenmesi Mümkün Müdür?

Kural olarak uyarlama davasında dava sonuçlanıncaya kadar kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Mahkeme kararının kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak dava tarihinden itibaren oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden takas edilir. Buna karşın kanunun lafzında kira borcunun kısmen ifa edilerek dava açılmasına herhangi bir engel bulunmadığı gibi TBK m. 138 “…borcunu henüz ifa etmemiş…” şeklinde düzenleme de içerdiğinden gerek tam ifa gerekse de kısmi ifa hallerinde borçlu tarafından borcun, şüpheye yer bırakmayacak açıklıkta, bir ihtirazı kayıt verilerek ödenmesi mümkün gözükmektedir.

Ancak her ne kadar kısmen ifa halinde de uyarlama davası açılabilecek olsa da, 26.03.2020 tarihli ve 31080 (Mükerrer) sayılı Resmî Gazete ile 7226 Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ve 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi 30.06.2020 tarihine kadar kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağından bu sürenin ertelenmemesi halinde 30.06.2020 tarihinden itibaren kira bedelini kısmen ödeyen kiracılar aleyhine  kiraya verenler tarafından tahliye talepli icra takibi açılması da mümkün olabilecektir.

  1. Sözleşmede Uyarlama Hükmünün Bulunması Halinde Aynen Uygulanması Gerekir mi? Sözleşmede Uyarlama Hakkından Feragat Edilmiş Olması Halinde de Dava Açılabilir Mi?

Sözleşmede olumlu uyarlama kaydı bulunması halinde, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıt uyarınca aynen uyarlanmasını talep etmek de somut olay özelinde dürüstlük kuralına aykırı olabileceğinden sözleşmedeki uyarlama kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik çıkmışsa, sözleşmedeki mevcut uyarlama yöntemine karşın yine uyarlama davası açılabilir. Nitekim Yargıtay 2012 tarihli bir kararında sözleşmenin değişen hal ve şartlara uyarlanması için sözleşmede ve yasada uyarlamaya ilişkin hüküm bulunmamasının esas olmasını kabul etmekle beraber, bazen sözleşmede olumlu ya da olumsuz uyarlama hükmü bulunsa da, bu hükme dayanarak sözleşmenin hükümle birlikte aynen uygulanmasının talep edilmesinin Medeni Kanun 2/2 maddesi uyarınca hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebileceğini, bu nedenle edimler arası aşırı dengesizlik varsa uyarlama hükmüne rağmen uyarlama davası açılabileceğini kabul etmektedir.[2]

Ayrıca uyarlama ile hakkaniyet ilkesi ve dürüstlük kuralı korunurken, olumsuz uyarlama (uyarlamadan feragat) kaydına dayanılarak sözleşmenin aynen uygulanacağının iddia edilmesi de hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebilecektir. Nitekim güncel Yargıtay kararlarında da işlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak Türk Medeni Kanunu’nun 1, 2 ve 4.maddelerinden yararlanılması gerektiği belirtilmektedir. Bu minvalde, “işlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir.” denilerek olumsuz uyarlama kaydına dayanılarak sözleşmenin aynen uygulanmasını talep etmenin hakkın kötüye kullanılması anlamına geleceği belirtilmektedir. [3]

  1. Uyarlama Davaları Sadece Uzun Süreli Sözleşmeler için mi Açılabilir?

Taraflarca kararlaştırılan kira bedelinin işlem temelinin çökmesi nedenine bağlı olarak yeniden günün koşullarına uyarlanabilmesi için; uzun süreli bir sözleşmenin bulunması gerektiği ve örneğin sadece 1 (bir) yıl süreli kira sözleşmelerinde uyarlama yoluna gitme olanağı bulunmadığı kimi doktrin görüşlerinde ve Yargıtay kararlarında belirtilmiş olsa da, ilgili mevzuat hükmü olan TBK m. 138 bu konuda herhangi bir düzenlemede bulunmadığından bir yıldan kısa süreli sözleşmelerin de uyarlama davasına konu edilebileceği Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararı ile de kararlaştırılmıştır.[4] Bu çerçevede,  COVID-19 salgının yol açtığı aşırı ifa güçlüğü somut olay özelinde değerlendirilerek 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinin de uyarlama davasına konu edilebileceği görüşündeyiz.

  1. Dava Açılırken İhtiyati Tedbir Talep Edilebilir Mi?

Mevzuatta açıkça düzenlenmemesine karşın öğreti ve uygulamada genel kabul gören ilkeye göre davanın esasını çözer biçimde, bir diğer deyişle asıl davanın sonucunun öne çekilmesine yol açacak bir ihtiyati tedbir kararı verilemez. Aksi yönde görüş ve kararlar olmakla birlikte[5]; baskın görüşe göre yargı tarafından tedbir içeriğinin belirlenmesinde tanınan hareket serbestisi davanın esasını çözer tarzda karar verilemeyeceği ilkesi ile sınırlandırılmıştır.[6]  Bu nedenle uyarlama davasında ihtiyati tedbir kararı verilmesi halinde uyuşmazlığın özü olan kira bedelinin belli bir tutardan veya belli bir süre ödenmemesi şeklinde verilebilecek bir ihtiyati tedbir kararının işbu kararın davanın esasını çözer nitelikte olacağından bahisle ihtiyati tedbir talebinin reddinin gerektiğini savunan bir görüş mevcuttur.

Buna karşın ihtiyati tedbir istenebilecek konular kanunla sınırlandırılmadığından ve hükmün lafzında; gecikmesinde tehlike olan veya önemli bir zarar olacağı anlaşılan hallerde, mahkeme, olayın niteliğine uygun bir ihtiyati tedbir kararı verebileceğinden uyarlama davası açılırken nadiren de olsa mahkemelerce de kabul gördüğü üzere -makul bir teminatın da (dava talebinin yaklaşık %10-15’i tutarında) yatırılması şartıyla ihtiyati tedbir talebinde de bulunulabilecektir. 

İhtiyati tedbir talebinin reddedilme ihtimali yüksek olsa da talebin kabulü halinde kısmi ifa nedeniyle kiraya verenler tarafından ikame edilebilecek olası tahliye istemli icra takiplerinin de önüne geçilebilecektir.

  1. Sözleşmenin Hangi Düzenlemelerinin Uyarlanması Talep Edilebilir?

Hâkim uyarlama miktarı ve yöntemini belirlemede serbest olduğundan davacının talep ettiği uyarlama tarzından farklı olarak taraflar arasındaki çıkar dengesine hakkaniyet ölçüsünde en uygun olan uyarlama yönteminin seçmeye yetkilidir. Hâkim sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına karar verirse, sözleşmenin her iki tarafının menfaatini de göz önünde bulundurarak, sözleşmenin amaç ve anlamına en uygun düşen uyarlamayı yapmalıdır. Yargıtay 2014 tarihli bir kararında “Uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hâkimin uygun bulacağı her şekilde yapılabilir.” demek suretiyle sözleşmede yer alan edim, vade, ifa tarzına ilişkin hükümlerinin uyarlama davası sonucunda değiştirilebileceği belirtilmiştir.[7]

Ayrıca uyarlama isteyen taraf sözleşmenin hangi şartlarında uyarlama istediğini hâkime bildirse bile, hâkim sözleşmenin uyarlama talep edilenler dışındaki diğer şartlarında da uyarlama yapabilir. Örneğin kiracı kira bedelinde uyarlama istediği halde, hâkim sözleşmenin kira artırım şartlarında uyarlama yapmakla veya sözleşme süresini kısaltmakla yetinebilir.[8] Bu çerçevede, uyarlama davası ile sözleşmenin yalnızca bedeli değil, süresi vb. diğer hükümleri de uyarlamaya konu olabilecektir ve uyarlama hâkimin uygun bulacağı, uyarlama talebi dışında kalan hükümlerde de yapılabilecektir.  

  1. Sözleşmenin Feshi de Talep Edilebilir Mi?

TBK’nın 138. Maddesinde de belirtildiği üzere davada basamaklı olarak öncelikle sözleşmenin uyarlanması, bu mümkün değilse de feshi talep edilebilecekse de sadece sözleşmenin feshinin talebi mümkün değildir.

 

Reşat Moral, Yönetici Ortak
Efe Kınıkoğlu, Ortak
Eylül Bengisu Gümüş, Avukat
Berkay Ünel, Avukat
Deniz Kocaer, Avukat

 

[1]   Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2002/13/852, K. 2002/864 ve T. 30.10.2002

[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2012/8973, K. 2012/8973, T. 30.05.2012

[3] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/8316, K. 2019/2336, T. 20.03.2019

[4] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2002/13/852, K. 2002/864 ve T. 30.10.2002

[5] Pekcanıtez, Atalay, Özekes. Medeni Usul Hukuku Ders Kitabı s.551 vd.

[6] Evrim Erişir: Geçici Hukuki Korumanın Temelleri ve İhtiyati Tedbir Türleri, s. 384 vd.,

[7] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2013/16898 ve K. 2014/18895

[8] Gümüş, Mustafa Alper. Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt 1., s. 253.